Was bringt eine frühe Optimierung im Wettbewerb?
Die CO2-Bilanz ist schon heute in vielen Projekten neben der Wirtschaftlichkeit der primäre Key Performance Indicator. Käufer:innen, Investor:innen, Finanzierer, Mieter:innen und Behörden berücksichtigen die Kennzahl bei der Auswahl von Immobilien. Warum? Weil Förderfähigkeit, Berichtspflichten und Risikomanagement es erfordern. Durch diesen Druck von außen werden sich die Zielsetzungen zur CO2-Reduktion in Neubauprojekten in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Wer in der aktuellen herausfordernden Marktlage einen Wettbewerbsvorteil erlangen möchte und gleichzeitig reporting-ready sein muss, der muss jetzt anfangen. Denn die Nase vorn werden diejenigen haben, die das Thema bereits verinnerlicht und in ihren Prozessen abgebildet haben. Sie sind in der Lage, ihre Projekte schon heute in frühen Planungsphasen hinsichtlich der CO2-Bilanz zu optimieren.
Phase 0: Fundierte Rahmenbedingungen setzen
Schon während der Machbarkeitsanalyse können erste, einfache Modellierungen Hinweise darauf geben, in welche Richtung die Ökobilanz eines Projekts weisen wird. Die Informationsbasis in dieser Phase ist recht grob. Ein städtebauliches Volumenmodell und Grundstücksparameter in Sachen Energieversorgung sind aber schon viel mehr als nichts. Sie reichen oft aus, um erste Bilanzen mit Grundannahmen zu erstellen. Varianten mit unterschiedlichen Kubaturen, Bauweisen und Energieversorgungssystemen bilden so die erste Entscheidungsgrundlage. Projektentwickler:innen haben damit die Möglichkeit, realistische CO2-Ziele für die Planung zu setzen, klare Rahmenbedingungen für Ausschreibungen oder Wettbewerbe zu definieren und passende Partner:innen gezielt auszuwählen. All das gelingt, wenn schon in Phase 0 eines Projekts die Ökobilanz im Blick ist und datenbasierte Entscheidungen für weniger CO2-Emissionen möglich macht.
LP1-3: Valide Detailentscheidungen treffen
In den ersten Leistungsphasen wird es konkreter: Die Planungsbeteiligten sind an Bord und liefern mehr Informationen. Jetzt stehen ein BIM-Modell mit Konstruktionsdetails und erste Konzepte für die technische Gebäudeausstattung zur Verfügung. Die Datenbasis für die Ökobilanzierung wird also feiner. Und es ergibt sich ein engerer Rahmen, in dem wiederum Optionen durchdacht und ihre Umweltwirkungen durchgerechnet werden können. Das können beliebig viele Varianten sein, die mit konstruktiven und betriebstechnischen Parametern spielen. Der Vergleich all dieser Varianten zeigt genau auf: Wo stecken noch Potenziale im Entwurf? Wo kann der CO2-Impact konstruktiv optimiert werden? Und welche Hebel für den Gebäudebetrieb verbessern die Bilanz über den gesamten Lebenszyklus signifikant? Dieser Vergleich ermöglicht dann die Entscheidung, welche dieser Potenziale ausgeschöpft werden sollen. In die Entscheidung spielen dann auch andere Faktoren hinein. Kosten, Ästhetik, Vertriebs- und Nutzungspotenziale – all das steht natürlich immer im Zusammenhang mit der Ökobilanz als Performance-Indikator für ein Projekt. Deren Optimierung gewinnt in dieser Abwägung aber zunehmend an Gewicht. Und sollte von allen Planungsbeteiligten als gemeinsames Ziel getragen werden.
LP4-6: CO2-Ziel im Blick behalten
Wenn es in die Genehmigungs- und Ausführungsplanung geht, sind die wesentlichen Stellschrauben festgezogen, die CO2-Ziele für das Projekt sind gesetzt. Für ihre Einhaltung gilt jetzt dasselbe wie fürs Kosten-Controlling: den Status Quo im Auge behalten, die Gesamtbilanz regelmäßig überprüfen, bei Veränderungen aktiv steuern. Vielleicht treten im weiteren Prozess Überraschungen auf, die die Umsetzung einzelner Maßnahmen verhindern? Dann ist es wichtig, an der einen oder anderen Stelle noch CO2-Einsparpotenziale mitzunehmen, damit das Gesamtziel realistisch bleibt.
Ab LP7: Zertifizierung und Reporting leicht gemacht
Das Schöne ist: Wer durch die Planungsphasen hindurch kontinuierlich die CO2-Bilanzierung gepflegt hat, hat schlussendlich schon alles parat, wenn es um Zertifizierungen und Berichte geht. Sowohl für das einzelne Projekt, als auch für ein ganzes Portfolio. So haben Projektentwicklungs-Unternehmen auch ihre Route zu strategisch-langfristigen Nachhaltigkeitszielen immer auf dem Schirm.
Die CO2-Bilanzierung verändert im Laufe des Planungsprozesses ihre Funktion.
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